你好；??:應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積×適用單位稅額?

同學(xué)你好 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅土地面積×適用稅率。 具體來說，在計算時需注意以下幾點： 1.計稅依據(jù)：城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書，應(yīng)由納稅人據(jù)實申報土地面積。 2.納稅時間：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般在取得土地使用權(quán)證的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，否則從合同簽訂時間的次月起繳納。土地使用稅通常按年計算，可分兩次繳納，各省規(guī)定可能不同。 3.免稅土地面積和扣除時間：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的醫(yī)院、學(xué)校、托兒所、幼兒園、物業(yè)用房以及在開發(fā)項目中配套建設(shè)符合免稅條件的廉租住房、經(jīng)濟適用房，小區(qū)外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅或經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意相關(guān)免稅政策，對按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的相關(guān)項目所占用的土地，應(yīng)在建成交付使用時免繳城鎮(zhèn)土地使用稅；對小區(qū)外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，應(yīng)按實際占用面積從合同簽訂時間或合同規(guī)定交付土地時間起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。 4.納稅義務(wù)終止時間及計算方法：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152 號）第三條規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。如果房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂的購房合同規(guī)定了房產(chǎn)交付時間，應(yīng)以交付時間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時間；如果合同未規(guī)定房產(chǎn)交付時間，應(yīng)以合同簽訂時間為納稅義務(wù)終止時間。 例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用土地總面積為 10000 平方米，所在地區(qū)規(guī)定每平方米年稅額為 18 元。假設(shè)該企業(yè)在項目開發(fā)過程中，按規(guī)劃配套建設(shè)的醫(yī)院、學(xué)校等占地 2000 平方米，小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山占地 1000 平方米，已簽訂合同預(yù)售的房屋建筑面積為 30000 平方米，可售建筑總面積為 50000 平方米。 首先，確定應(yīng)稅土地面積。小區(qū)外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山等免稅占地面積共為：2000 %2B 1000 = 3000（平方米） 已簽訂合同預(yù)售房屋分攤占地面積 = 10000×（30000÷50000）= 6000（平方米） 則本月剩余應(yīng)稅占地面積 = 10000 - 3000 - 6000 = 1000（平方米） 然后計算月單位稅額 = 18÷12 = 1.5（元/平方米） 本月應(yīng)納稅額 = 1000×1.5 = 1500（元） 需要注意的是，具體的稅收政策和計算方法可能因地區(qū)而異，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的規(guī)定進行準(zhǔn)確申報和繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。同時，各地對于稅收優(yōu)惠政策的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和審批流程也可能存在差異，企業(yè)需與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)保持溝通，確保充分享受應(yīng)有的稅收優(yōu)惠，并合規(guī)履行納稅義務(wù)。在實際操作中，也可以采用一些換算方式來計算應(yīng)稅土地面積，例如按未售面積占可售面積的比例計算，或者先求出土地面積與總可售面積的系數(shù)，然后用未售面積乘以該系數(shù)得到應(yīng)稅土地面積。 此外，城鎮(zhèn)土地使用稅采用有幅度的差別稅額，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù)，按照國務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃分。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)市政建設(shè)情況和經(jīng)濟繁榮程度在規(guī)定稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。經(jīng)濟落后地區(qū)，土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但降低額不得超過規(guī)定最低稅額的30%；經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報財政部批準(zhǔn)。

項目建成并開始銷售 1、如果公共設(shè)施(會所、泳池、道路、小區(qū)綠化用地等，下同)在項目銷售結(jié)束后歸業(yè)主所有的，則按項目總可售建筑面積占可售單元總占地面積(含公共設(shè)施占地面積)的比例計算每個可售單元應(yīng)分攤的土地面積。以可售單元總占地面積減除上月末累計已售單元分攤的土地面積計算當(dāng)月應(yīng)稅土地面積。計算公式如下： 月度計稅土地面積=[未開發(fā)土地面積%2B已開發(fā)未開始銷售項目占地面積%2B可 售單元總占地面積(含公共設(shè)施占地面積)×(1-上月末累計已售單元建筑面積之和/項目總可售建筑面積)]÷12 2、如果公共設(shè)施在項目銷售結(jié)束后歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，則按項目總可售建筑面積占可售單元總占地面積(不含公共設(shè)施占地面積)的比例計算每個可售單元應(yīng)分攤的土地面積。以可售單元總占地面積減除上月末累計已售單元分攤的土地面積計算當(dāng)月應(yīng)稅土地面積。計算公式如下： 月度計稅土地面積=[未開發(fā)土地面積%2B已開發(fā)未開始銷售項目占地面積%2B公共設(shè)施占地面積%2B可售單元占地面積×(1-上月末累計已售單元建筑面積之和/項目總可售建筑面積)] ÷12 3、年度應(yīng)納土地使用稅=∑(各月應(yīng)稅土地面積×稅率)

房地產(chǎn)的存貨（用于銷售），且未出租也未使用的，不用繳納房產(chǎn)稅

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