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估價(jià)對(duì)象為一寫(xiě)字樓,士地面積為1萬(wàn)平方米,建筑面積為5萬(wàn)平方米,使用面積35000平方米,土地使用權(quán)年限自2015年6月30日起50年,現(xiàn)需要評(píng)估該寫(xiě)字樓在2020年6月30日價(jià)格。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析表明,該寫(xiě)字樓己經(jīng)全部租出。目前的契約租金月平均為250元/平方米,其中有50%面積的租期截止到2020年12月底,另外50%面積的租期截止到2021年6月底。該寫(xiě)字樓的市場(chǎng)租金應(yīng)為300元/月?平方米,可出租使用面積為32000平方米,其余3000平方米為管理人員用房和設(shè)備用房。同類物業(yè)的市場(chǎng)乎均空置率預(yù)期將繼續(xù)保持在12%左右。樓內(nèi)辦公家具由出租人提供,原價(jià)值400萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)耐用年限為10年,殘值率為2%。日常管理及維修費(fèi)用每月為75萬(wàn)元,房產(chǎn)稅為房屋租金〔扣除家具折舊部分的12%,其它稅費(fèi)約為實(shí)際總租金收入的6%,另設(shè)收益折現(xiàn)率為10%。評(píng)估該寫(xiě)字樓(房地合一)的價(jià)值分段計(jì)算,2020.6.30至2020.12全部房產(chǎn)合約在身,按合約計(jì)算收人。2021年,有一半的房產(chǎn)合約在身,按合約計(jì)算半年,一半按市場(chǎng)行情算

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